كيفية تسجيل عقد الكراء في المغرب: الرسوم والوثائق القانونية

28 أغسطس، 2026

مقدمة حول تسجيل عقد الكراء في المغرب

يعتبر عقد الكراء الوثيقة القانونية الأساسية التي تنظم العلاقة بين المكري (صاحب العقار) والمكتري (المستأجر). لكي يكتسب هذا العقد حجيته القانونية ويحمي حقوق الطرفين في حالة النزاع، يجب أن يخضع لإجراء التسجيل (Enregistrement) لدى إدارة الضرائب.

في هذا الدليل، سنشرح أهمية تسجيل عقد الكراء (السكني أو التجاري)، الوثائق المطلوبة، الآجال القانونية، وكيفية حساب واجبات التسجيل.

1. أهمية تسجيل عقد الكراء

تسجيل عقد الكراء ليس مجرد إجراء شكلي، بل له فوائد قانونية حاسمة:

إثبات التاريخ (Date certaine): التسجيل يعطي للعقد تاريخاً ثابتاً ورسمياً لا يمكن الطعن فيه.
حماية المكتري: يمنع المكري من طرد المكتري بشكل تعسفي أو رفع السومة الكرائية خارج الإطار القانوني (القانون 67.12 للكراء السكني، والقانون 49.16 للكراء التجاري).
حماية المكري: يسهل عملية استخلاص الواجبات الكرائية المتأخرة عبر القضاء، ويسرع مسطرة الإفراغ في حالة إخلال المكتري بالتزاماته.
إلزامية إدارية: التسجيل ضروري لتأسيس شركة (بالنسبة للكراء التجاري/المهني) أو للحصول على بعض الوثائق الإدارية (مثل شهادة السكنى).

2. الوثائق المطلوبة لتسجيل عقد الكراء

للقيام بتسجيل العقد في قباضة إدارة الضرائب (Recette de l’Administration Fiscale)، يجب الإدلاء بالوثائق التالية:

3 نسخ أصلية من عقد الكراء، موقعة ومصادق عليها (Egalisées) من طرف المكري والمكتري في المقاطعة.
نسخة من بطاقة التعريف الوطنية (CNIE) للمكري والمكتري.
نسخة من شهادة الملكية أو وثيقة تثبت ملكية المكري للعقار.
في حالة الشركات (كراء تجاري): نسخة من السجل التجاري والبطاقة الضريبية.

3. الآجال القانونية للتسجيل

يجب تسجيل عقد الكراء في أجل أقصاه 30 يوماً (شهر واحد) من تاريخ توقيع وتصحيح الإمضاء على العقد.

ملاحظة هامة: تجاوز هذا الأجل يعرض المعني بالأمر لغرامات التأخير (ذعائر) تضاف إلى واجبات التسجيل الأصلية.

4. كيفية حساب رسوم تسجيل عقد الكراء

تختلف واجبات التسجيل (Droits d’Enregistrement) حسب طبيعة العقد (سكني أم تجاري):

أ. عقد الكراء السكني (Usage d’habitation)

يُعفى الكراء السكني من الواجب النسبي، ويخضع فقط لـ واجب ثابت قدره 200 درهم، بغض النظر عن السومة الكرائية أو مدة العقد.

ب. عقد الكراء التجاري أو المهني (Usage commercial ou professionnel)

يخضع الكراء التجاري لواجب نسبي قدره 1% من مجموع الواجبات الكرائية لكامل مدة العقد. (مع حد أدنى للتسجيل قدره 200 درهم).

مثال توضيحي: إذا اكتريت محلاً تجارياً بـ 5,000 درهم شهرياً لمدة 3 سنوات (36 شهراً):
المجموع = 5,000 × 36 = 180,000 درهم.
واجب التسجيل = 180,000 × 1% = 1,800 درهم.

5. الضريبة على الدخل العقاري (ملاحظة للمكري)

تسجيل العقد يعني إخبار إدارة الضرائب بوجود مدخول كرائي. يجب على المكري (صاحب العقار) التصريح بهذه المداخيل سنوياً وأداء الضريبة على الدخل العقاري (IR Revenus Fonciers) إذا تجاوز مجموع مداخيله الكرائية السنوية 30,000 درهم. نسبة الضريبة هي 10.5% للمداخيل أقل من 120,000 درهم، و 15% لما فوق ذلك.

إليك الجزء الإضافي فقط (بدون نصك الأصلي) لتضيفه إلى مقالك وتصل إلى أكثر من 1000 كلمة:

إلى جانب هذه الفوائد الأساسية، يوفر تسجيل العقد حماية قضائية إضافية للمكتري في مواجهة الدائنين والغير؛ ففي حال رهن العقار أو بيعه في المزاد العلني نتيجة حجوزات على المالك، يضمن العقد المسجل ذو التاريخ الثابت استمرار العلاقة الكرائية وعدم فسخها تلقائياً. كما يتيح للمكتري التجاري المطالبة بالتعويض عن الإفراغ وحماية الأصل التجاري الذي قام بتأسيسه.

وبالنسبة للمكري، يمنحه العقد المسجل سنداً قوياً لطلب استصدار أمر بالأداء عبر القضاء الاستعجالي دون الحاجة لخوض مساطر دعاوى الموضوع الطويلة والمعقدة، مما يقلص مدة استرجاع الواجبات المادية غير المؤداة ويحفظ حقوق المالك من الضياع والتسويف.

إضافة إلى الوثائق المذكورة أعلاه، يتعين الانتباه لبعض الحالات الخاصة التي تتطلب مستندات إضافية:

في حالة الوكالة: إذا كان أحد الطرفين يمثله شخص آخر، يجب الإدلاء بالوكالة القانونية الأصلية المصادق عليها ونسخة من بطاقة هوية الوكيل.
كراء عقار في طور الشياع: إذا كان العقار مملوكاً لعدة ورثة أو شركاء، يجب إرفاق موافقة أغلبية الشركاء أو وثيقة الإذن بالتسيير والكراء الموقعة من المالكين على الشياع.
كراء من الباطن (Sous-location): يتطلب الإدلاء بنسخة من عقد الكراء الأصلي والموافقة الكتابية والصريحة من المالك الأصلي على إمكانية إعادة الكراء.

تحدد المدونة العامة للضرائب جدولاً للزيادات والذعائر في حالة التأخر عن أجل 30 يوماً القانوني، حيث تطبق غرامة أولية بنسبة 10% إلى 15% من قيمة الرسوم المستحقة عن الشهر الأول من التأخير، متبوعة بزيادة إضافية قدرها 0.5% أو 1% عن كل شهر تأخير إضافي. لذلك ينصح بالشروع في إجراءات التسجيل فور المصادقة على التوقيعات لتفادي التكاليف غير الضرورية.

فيما يلي توضيحات إضافية حول كيفية احتساب الرسوم لحالات تجارية ومهنية أخرى:

العقود غير محددة المدة: إذا لم ينص عقد الكراء التجاري على مدة محددة، تحتسب رسوم التسجيل بنسبة 1% من السومة الكرائية السنوية مضروبة في مدة افتراضية تحددها المصلحة الجبائية، أو يتم الاعتماد على السومة السنوية مع حد أدنى للاستيفاء.
الرسوم الملحقة: يجب الانتباه إلى أن مبالغ التكاليف المشتركة ورسوم الخدمات (Charges locatives) قد تضاف إلى السومة الكرائية إذا نص العقد على أنها تدفع للمكري كمبلغ مقطوع مكمل للكراء.

تفاصيل التصريح والأداء الإلكتروني:
يتم التصريح بالمداخيل الكرائية السنوية عبر بوابة الخدمات الإلكترونية “SIMPL-IR” التابعة للمديرية العامة للضرائب. يجب تقديم الإقرار السنوي قبل نهاية شهر فبراير من كل سنة عن مداخيل السنة السابقة.
إذا تم كراء العقار لشركة أو شخص مهني خاضع لنظام المحاسبة، يلتزم المكتري قانونياً باقتطاع الضريبة من المنبع عند كل أداء شهري وتحويلها مباشرة إلى خزينة الدولة نيابة عن المالك المكري.

خطوات وشروط إعداد عقد كراء نموذجي متكامل

لكي يكون العقد محمياً بشكل كامل وسلساً في تنفيذه، يستحسن مراعاة المعايير التالية أثناء التحرير:

تحديد هوية الأطراف بدقة: كتابة الأسماء الكاملة، أرقام بطاقات التعريف الوطنية، والعناوين الشخصية بوضوح تام.
وصف العقار ومرافقه: تحديد موقع العقار بدقة، وبيان عدد الغرف والمرافق، ووضع جرد تفصيلي بحالة المنشآت والتجهيزات المسلمة.
تحديد واجب الضمان (Caution): بيان مبلغ التأمين المودع وكيفية إرجاعه عند نهاية العقد بعد خصم واجبات الصيانة والإصلاحات الضرورية.
شروط إنهاء وفسخ العقد: التنصيص على شروط الإشعار المسبق والمدة القانونية الواجب احترامها قبل مغادرة العقار.

الأسئلة الشائعة حول تسجيل عقد الكراء

من يتحمل مصاريف التسجيل قانوناً؟
الأصل في الممارسة والمعاملات الجارية أن واجبات ورسوم التسجيل يتحملها الطرف المكتري، ما لم يتفق الطرفان كتابة في العقد على خلاف ذلك أو على اقتسام المصاريف بينهما.
هل يلزم التسجيل في حالة تجديد العقد؟
إذا جرى تمديد العقد تلقائياً وبنفس الشروط دون تحرير وثيقة جديدة، يبقى العقد سارياً، أما إذا تم تحرير ملحق تعديلي للعقد (Avenant) يغير السومة الكرائية أو المدة، فيجب تسجيل الملحق لدى إدارة الضرائب.
ماذا يحدث إذا لم يتم تسجيل العقد؟
يبقى العقد صحيحاً بين الطرفين كالتزام تعاقدي عرفي، لكنه يفقد ميزة التاريخ الثابت ويفقد حجيته الكاملة في مواجهة الإدارات العمومية والغير، كما يمنع المكتري من استخدام العقد في الإجراءات الإدارية وتأسيس الأنشطة الاقتصادية.