الضريبة على الأرباح العقارية (TPI) في المغرب: الإعفاءات وكيفية الحساب

27 أغسطس، 2026

الضريبة على الأرباح العقارية TPI في المغرب

مقدمة حول الضريبة على الأرباح العقارية (TPI)

عند بيع عقار (منزل، شقة، أو بقعة أرضية) في المغرب، يخضع البائع لضريبة تسمى الضريبة على الأرباح العقارية (Taxe sur les Profits Immobiliers – TPI)، والتي تندرج ضمن الضريبة على الدخل (IR). لا تُفرض هذه الضريبة على ثمن البيع الإجمالي، بل فقط على “الربح” المحقق بين ثمن الشراء وثمن البيع.

في هذا الدليل، سنشرح كيفية حساب هذه الضريبة، نسبة الاقتطاع، والحالات التي يمنح فيها القانون إعفاءً كلياً للبائع.

1. كيف يتم حساب الربح العقاري الخاضع للضريبة؟

الربح العقاري هو الفارق الإيجابي بين ثمن التفويت (ثمن البيع) وثمن التملك (ثمن الشراء مضافاً إليه مصاريف أخرى).

ثمن البيع الصافي: هو الثمن المكتوب في عقد البيع، تُطرح منه مصاريف البيع (مثل عمولة السمسار المبررة بفاتورة).
ثمن الشراء المحدث: هو ثمن الشراء الأصلي، تضاف إليه مصاريف التحفيظ والتوثيق (بنسبة جزافية 15% إذا لم تتوفر الفواتير)، ومصاريف الإصلاح والبناء (مبررة بفواتير)، ثم يتم تحيين هذا الثمن (Actualisation) بناءً على معامل تحدده وزارة المالية كل سنة لمراعاة التضخم.

الربح الخاضع للضريبة = ثمن البيع الصافي – ثمن الشراء المحدث

2. نسبة الضريبة المطبقة والحد الأدنى

تطبق إدارة الضرائب طريقتين للحساب وتطالب البائع بأداء المبلغ الأكبر بينهما:

النسبة العادية: 20% من الربح العقاري الصافي المحقق.
الحد الأدنى للضريبة (Cotisation Minimale): 3% من ثمن البيع الإجمالي (حتى لو لم تحقق أي ربح أو بعت بالخسارة).

تحديث: بالنسبة للعقارات غير المبنية (الأراضي العارية)، تم رفع نسبة الضريبة على الأرباح إلى 30% للحد من المضاربة العقارية.

3. الإعفاءات الكلية من الضريبة على الأرباح العقارية

لحسن الحظ، يوفر القانون الجبائي المغربي عدة إعفاءات مهمة، أبرزها:

أ. إعفاء السكن الرئيسي (Habitation Principale)

تُعفى الأرباح المحققة من بيع عقار كان مخصصاً كسكن رئيسي للبائع لمدة لا تقل عن 6 سنوات متتالية يوم التفويت. لإثبات ذلك، تعتمد إدارة الضرائب على عنوان البطاقة الوطنية، فواتير الماء والكهرباء، وضريبة الخدمات الجماعية (النظافة).

ب. إعفاء البيع بقيمة أقل من 140,000 درهم

إذا كان ثمن بيع العقار لا يتجاوز 140,000 درهم، فإن العملية معفاة كلياً من الضريبة.

ج. إعفاء السكن الاجتماعي

يعفى تفويت السكن الاجتماعي من الضريبة إذا سكنه المالك كمسكن رئيسي لمدة 4 سنوات على الأقل.

د. التفويت بين الأصول والفروع (الهبة)

الصدقة أو الهبة بين الأصول (الآباء) والفروع (الأبناء) أو بين الأزواج والإخوة معفاة من هذه الضريبة.

4. مسطرة الإدلاء المسبق بالثمن (Demande d’Avis Préalable)

لتجنب المفاجآت والمراجعات الضريبية (Redressement fiscal) بعد البيع، أطلقت المديرية العامة للضرائب مسطرة تتيح للبائع طلب “رأي مسبق” من إدارة الضرائب حول مبلغ الضريبة المستحق قبل توقيع العقد النهائي. يتم إيداع الطلب عبر الموثق في منصة SIMPL، وتجيب الإدارة خلال 48 ساعة.

5. إجراءات الأداء

يجب التصريح وأداء الضريبة على الأرباح العقارية في أجل أقصاه 30 يوماً من تاريخ تفويت العقار. عادة ما يتكلف الموثق (Notaire) باقتطاع مبلغ الضريبة من ثمن البيع وتحويله مباشرة إلى إدارة الضرائب لضمان إبراء ذمة البائع.