معرفة تفاصيل أكثر حول التمويل العقاري لشهر سبتمبر 2023

تعاني الأسواق العقارية من تذبذبات كبيرة في الفترة الأخيرة، وأحد التأثيرات الرئيسية هو ارتفاع معدلات الفائدة على التمويل العقاري. في سبتمبر 2023، تشير الأرقام إلى أن الحد الأقصى للفائدة القانونية تبلغ 5.56% للقروض ذات المدة الزمنية التي تزيد عن 20 عامًا. هذا الارتفاع يعكس الاتجاه السريع الذي بدأ في نهاية عام 2022 وتسارع أكثر مع تنفيذ التقسيط الشهري لحساب الفائدة في فبراير 2022. وهذا يعني زيادة تكلفة التمويل العقاري.

 ارتفاع جديد في معدلات الفائدة

تعيش فترة سبتمبر 2023 تصاعدًا جديدًا في معدلات الفائدة على التمويل العقاري. لنلقي نظرة عميقة على الأرقام التي يجب عدم تجاوزها عند منح التمويل العقاري:

– القروض بأسعار ثابتة ذات مدة أقل من 10 سنوات: 4.23%

– القروض بأسعار ثابتة ذات مدة تتراوح بين 10 وأقل من 20 سنة: 5.28%

– القروض بأسعار ثابتة ذات مدة تزيد عن 20 سنة: 5.56%

– القروض بأسعار متغيرة: 5.13%

– القروض الجسرية: 5.53%

يشير معدل الفائدة السنوي الكامل (TAEG) إلى الفائدة السنوية الشاملة التي لا يمكن للبنك تجاوزها. ومن الناحية القانونية، يشمل TAEG جميع الرسوم المرتبطة بالحصول على التمويل العقاري، بما في ذلك:

– فوائد القرض

– رسوم الملف

– رسوم الضمان (رهن أو كفالة)

– رسوم تأمين المقترض

– رسوم أخرى قد تفرضها البنوك، مثل رسوم فتح وإدارة الحساب، وتقييم العقار، وأسهم البنوك التعاونية.

قبل فبراير 2023، كان معدل الفائدة يتم مراجعته ربع سنويًا، ولكن ارتفاع مفاجئ ومطلق في معدلات الفائدة نتيجة للتضخم الجاري قد اضطر البنك الفرنسي إلى اتخاذ التقسيط الشهري للحد من هذا الارتفاع السريع. هذا الإجراء مؤقت وسيستمر حتى يناير 2024. هذا يسمح للبنوك بتعديل أسعارها بشكل أكثر انتظامًا والتكيف مع الضغوط النقدية المفروضة من قبل البنك المركزي الأوروبي.

 ارتفاع مستمر في تكلفة التمويل العقاري

زيادة معدلات الفائدة تشير إلى أن قاعدة الحساب نفسها تشهد ارتفاعًا. يتم حساب معدل الفائدة القانوني استنادًا إلى معدلات TAEG المتوسطة للفترة المعنية خلال الأشهر الثلاثة السابقة وزيادتها بثلث. ويستمر ارتفاع تكلفة التمويل دون انقطاع منذ بداية عام 2022. في الربع الأول من عام 2022، بلغ معدل الفائدة القانوني للقروض التي تزيد عن 20 عامًا 2.41% مقارنة بـ 5.56% حاليًا. هذا يوضح حجم التحرك وعنفه.

لقد تضاعفت معدلات الفائدة أكثر من ثلاث مرات في عام ونصف. ليس بالبعيد الوقت الذي كان فيه بإمكان الأفراد الحصول على قرض بمعدل يبلغ حوالي 1% على مدى 20 عامًا (باستثناء تأمين المقترض وتكلفة الضمان)، والآن يتجاوز المعدل المتوسط على هذه المدة 4%. يمكن للعملاء ذوي البروفيلات المميزة الحصول على تخفيضات تجعل المعدل يتراوح بين 3.50% و3.90%.

بالنسبة للمدة الزمنية القصوى المسموح بها من 25 عامًا، يتراوح المعدل حوالي 4.50%، ولكن بعض البنوك تقترح بالفعل معدل يبلغ 5%، وهو ما يقترب تقريبًا من المستوى الذي كان موجودًا في عام 2008 أثناء أزمة الرهون العقارية الفرعية. إذاً، هناك مساحة ضئيلة جدًا لتضمين جميع النفقات الأخرى المفروضة (الضمان، رسوم الملف، تأمين القرض). يثير استياء أن القانون يحدد معدل فائدة قانوني متطابق بغض النظر عن مدى القرض ابتداءً من 20 عامًا.

 فقدان القدرة الشرائية في العقارات

زيادة تكلفة التمويل تؤثر بشكل كبير على قدرة الأفراد على الاقتراض. في ديسمبر 2022، بدخل شهري قدره 4000 يورو (قبل الضرائب)، كان بإمكانك أن تقترض 348,574 يورو على مدى 25 عامًا (بمعدل فائدة سنوي بنسبة 1.04%)، بينما في سبتمبر 2023 (بمعدل فائدة سنوي بنسبة 4.50%)، يمكنك فقط أن تقترض 237,482 يورو. يعني ذلك أنك فقدت أكثر من 30% من القدرة الشرائية بالنسبة للأرباح المتطابقة. هذا أمر مدهش، بينما لا تتزايد الرواتب بنفس الوتيرة ولا تنخفض أسعار المساكن بنفس النسب.

زيادة صعوبة الوصول إلى التمويل العقاري يصبح أكثر صعوبة مع ازدياد تطلب البنوك للمبالغ الشخصية المقدمة، حيث يجب أن تمثل على الأقل 20% من مبلغ عملية عقارية، والمزيد بكثير في حالة العقارات التي تتطلب أعمال تجديد. تهتم البنوك بشكل كبير بتقرير الأداء الطاقي ويمكنها أن ترفض بسهولة تمويل مشروع استثماري إذا كان تقرير الأداء الطاقي هو F أو G بسبب الحظر على تأجير مثل هذا النوع من العقارات بدءًا من عامي 2025 و2028.

للحد من فقدان القدرة الشرائية في العقارات، يجب التفكير في تفاوض تأمين القرض. من خلال مقارنة عروض التأمين على القروض العقارية من خلال مقارنة التأمين على القروض العقارية، يمكنك توفير ما يصل إلى 60% على الاشتراك. هذا يسمح بتقليل نسبة الدين ويمكن أن يتراكم التوفير على مدى فترة السداد الكلية، ويمكن أن يصل هذا التوفير إلى آلاف اليورو.

نشرت بواسطة آستريد كوزان في 04/09/2023

تلك هي نظرة شاملة على تأثير ارتفاع معدلات الفائدة وتكلفة التمويل العقاري في سبتمبر 2023. إذا كنت تبحث عن مزيد من المعلومات حول هذا الموضوع أو ترغب في استشارة خبير في مجال التمويل العقاري، فلا تتردد في الاتصال بنا. نحن هنا لمساعدتك في فهم تأثير هذه الزيادة على وضعك المالي وتقديم النصائح المناسبة للتعامل معها بفعالية.