جدول المحتويات
اكتشف القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب 2025. تعرف على الصلح الإجباري، حقوق الملاك، ومسؤوليات السانديك لإنهاء نزاعات العمارات وضمان تعايش سلمي.
تُعدّ مشاكل السانديك ونزاعات العمارات في المغرب جزءًا لا يتجزأ من الواقع اليومي الذي يعيشه العديد من الملاك والمقيمين. فمنذ سنوات طويلة، كانت هذه النزاعات تشكل عبئًا كبيرًا على الأفراد وعلى المنظومة القضائية، حيث كانت المحاكم تعجّ بقضايا بسيطة تتعلق برسوم الصيانة أو سوء التسيير، مما يؤدي إلى تفاقم العداوات بين الجيران وتهديد الروابط الاجتماعية. لقد أصبحت الحاجة ملحة لإيجاد حلول جذرية لهذه المشاكل المتكررة، التي غالبًا ما تنبع من غياب إطار قانوني واضح وفعال ينظم العلاقة بين الملاك المشتركين ووكيل الاتحاد (السانديك).
في ظل هذا الواقع، يأتي القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب لعام 2025 ليُشكل نقطة تحول حاسمة في تنظيم هذا القطاع الحيوي. يهدف هذا القانون، الذي جاء بتعديلات جوهرية على القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، إلى إرساء مبادئ الشفافية، والعدالة، والحوار، كركائز أساسية لضمان التعايش السلمي داخل العمارات والمجمعات السكنية. لم يعد الأمر يقتصر على مجرد تعديلات شكلية، بل هو تغيير في الفلسفة التي تحكم العلاقة بين الأطراف المعنية، مع التركيز على حل النزاعات وديًا قبل اللجوء إلى القضاء، وتحديد حقوق وواجبات كل من السانديك والملاك بشكل أكثر وضوحًا ودقة.
سيتناول هذا المقال الشامل بالتحليل والتدقيق أبرز مستجدات القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب لعام 2025، مع التركيز على التعديلات الجوهرية التي جاء بها، وكيف ستؤثر هذه التغييرات على حياة الملاك والسانديك على حد سواء. سنستعرض بالتفصيل مفهوم الصلح الإجباري قبل المحكمة، وكيفية تنظيم الجموع العامة لضمان الشفافية، بالإضافة إلى تحديد مسؤوليات وصلاحيات السانديك، وحقوق وواجبات الملاك في ظل هذا الإطار القانوني الجديد. كما سنناقش التحديات المحتملة التي قد تواجه تطبيق هذا القانون، وأهمية الوعي القانوني لجميع الأطراف المعنية لضمان نجاحه وتحقيق أهدافه المرجوة في بناء مجتمعات سكنية أكثر استقرارًا وتناغمًا. إن فهم هذا القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب ليس مجرد معرفة قانونية، بل هو ضرورة اجتماعية تساهم في تعزيز السلم الاجتماعي وحماية حقوق الجميع.
الباب الأول: الإطار القانوني للملكية المشتركة قبل التعديلات
قبل الغوص في تفاصيل القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب لعام 2025، من الضروري أن نستعرض الإطار القانوني الذي كان ساري المفعول قبل هذه التعديلات، وهو القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.02.298 بتاريخ 25 من رجب 1423 (3 أكتوبر 2002) [1]. لقد جاء هذا القانون في سياق تنظيم الملكية المشتركة التي أصبحت ضرورة ملحة مع التوسع العمراني وظهور العمارات السكنية التي تضم عدداً كبيراً من الملاك. كان الهدف الأساسي من القانون 18.00 هو وضع قواعد تنظم العلاقة بين الملاك المشتركين، وتحدد حقوقهم وواجباتهم، وتؤسس لآليات تسيير الأجزاء المشتركة للعقار.
لقد نص القانون 18.00 على مجموعة من المبادئ الأساسية، منها تعريف الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة، وكيفية تحديد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة، وضرورة وضع نظام للملكية المشتركة لكل بناء خاضع لأحكام هذا القانون. كما نص على إنشاء اتحاد للملاك بقوة القانون، يتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي، ويهدف إلى الحفاظ على العقار وإدارة الأجزاء المشتركة. وقد حدد القانون مهام الجمع العام لاتحاد الملاك، وصلاحياته في اتخاذ القرارات المتعلقة بتسيير العقار المشترك، بالإضافة إلى مهام وكيل الاتحاد (السانديك) كنائب عن الاتحاد ومسؤول عن تنفيذ قرارات الجمع العام وتحصيل المساهمات المالية من الملاك.
وعلى الرغم من أهمية القانون 18.00 في تنظيم الملكية المشتركة، إلا أنه واجه العديد من التحديات والمشاكل في التطبيق العملي، مما أدى إلى تفاقم نزاعات العمارات في المغرب. من أبرز هذه المشاكل، غياب آليات فعالة لحل النزاعات وديًا قبل اللجوء إلى المحاكم، مما كان يثقل كاهل القضاء بقضايا بسيطة يمكن حلها بالتفاهم. فكان السانديك، في كثير من الأحيان، يلجأ مباشرة إلى المحكمة لمطالبة الملاك المتخلفين عن أداء واجباتهم، مما يخلق عداوات ويؤثر سلبًا على العلاقات بين الجيران. كما أن القانون القديم لم يكن يحدد بشكل واضح وصريح المؤهلات المطلوبة لمزاولة مهنة السانديك، أو الأتعاب المستحقة له، مما فتح الباب أمام بعض التجاوزات وسوء التسيير، وأثر على فعالية إدارة الملكية المشتركة.
بالإضافة إلى ذلك، كانت هناك تحديات تتعلق بتنظيم الجموع العامة لاتحاد الملاك، حيث كانت بعض الاستدعاءات لا تتم بطرق قانونية تضمن وصولها لجميع الملاك، أو لا تتضمن جدول أعمال واضحًا، مما يحرم الملاك من حقهم في التحضير للمناقشات واتخاذ القرارات الصائبة. كما أن غياب آليات واضحة للمحاسبة والشفافية في تسيير الأموال المشتركة كان يثير الشكوك ويؤدي إلى اتهامات بخيانة الأمانة أو اختلاس الأموال، مما يزيد من تعقيد مشاكل السانديك. كل هذه العوامل، وغيرها، أدت إلى الحاجة الملحة لتعديل القانون 18.00، ووضع إطار قانوني جديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب، يواكب التطورات ويستجيب لتطلعات الملاك في بيئة سكنية منظمة ومستقرة.
[1] : https://mandili.net/code/18-00/الباب الثاني: مستجدات القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب 2025
يُعدّ القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب لعام 2025 نقلة نوعية في تنظيم العلاقات داخل العمارات والمجمعات السكنية، حيث جاء بمجموعة من التعديلات الجوهرية التي تهدف إلى معالجة الإشكاليات التي كانت تعترض تطبيق القانون السابق رقم 18.00. هذه المستجدات تركز على تعزيز الشفافية، وتسهيل حل النزاعات، وتحديد أدق للمسؤوليات، مما يساهم في تحقيق بيئة سكنية أكثر استقرارًا وانسجامًا. إن فهم هذه التعديلات أمر بالغ الأهمية لكل مالك وسانديك في المغرب، لضمان ممارسة الحقوق والوفاء بالواجبات على أكمل وجه.
الصلح الإجباري قبل المحكمة: تعديل المادة 13
من أبرز وأهم التعديلات التي جاء بها القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب هو تعديل المادة 13 من القانون 18.00، والتي تتعلق بمسطرة تحصيل المساهمات المالية من الملاك المشتركين. ففي السابق، كان بإمكان السانديك (وكيل الاتحاد) اللجوء مباشرة إلى المحكمة لرفع دعوى قضائية ضد أي مالك يتخلف عن أداء واجباته الشهرية أو السنوية. هذه المسطرة، رغم أنها كانت تهدف إلى ضمان حقوق الاتحاد، إلا أنها كانت غالبًا ما تؤدي إلى تفاقم النزاعات، وخلق عداوات بين الجيران، وإثقال كاهل المحاكم بقضايا يمكن حلها بطرق بديلة وأكثر ودية. لقد أصبحت المحاكم المغربية تشهد عددًا كبيرًا من هذه القضايا، مما يعكس حجم المشكلة الاجتماعية التي كانت تتسبب فيها هذه النزاعات البسيطة.
مع القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب، أصبح الصلح والوساطة القانونية خطوة إجبارية وضرورية قبل أي لجوء إلى القضاء. ينص التعديل الجديد على أنه قبل أن يفكر السانديك في رفع دعوى قضائية ضد مالك متخلف عن الأداء، يجب عليه أن يسلك مسطرة الصلح والوساطة. هذا يعني أن السانديك ملزم بالدعوة إلى جلسة صلح مع المالك المعني، ومحاولة التوصل إلى اتفاق ودي لحل النزاع. وفي حال فشل هذه المحاولة الودية، يجب على السانديك الاستعانة بوسيط قانوني محايد، والذي يقوم بدوره بمحاولة إيجاد حل وسط يرضي الطرفين. لا يمكن للسانديك اللجوء إلى المحكمة إلا بعد تقديم وثيقة رسمية تثبت أنه قام بكل هذه المحاولات وأنها باءت بالفشل. هذا التعديل يمثل “ضربة معلم” من المشرع المغربي، حيث يهدف إلى تخفيف الضغط على المحاكم، وتشجيع ثقافة الحوار والتفاهم بين الجيران، والحفاظ على الروابط الاجتماعية داخل العمارات. إن هذا التوجه يعكس فلسفة جديدة في التعامل مع نزاعات الملكية المشتركة، ترتكز على الحلول البديلة للنزاعات (ADR) كخطوة أولى وأساسية.
إن الهدف الأسمى من هذا التعديل في القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب ليس فقط تقليل عدد القضايا المعروضة على المحاكم، بل هو تعزيز قيم التسامح والتعاون بين الملاك. فعندما يُجبر الأطراف على الجلوس معًا ومحاولة إيجاد حلول، فإن ذلك يفتح آفاقًا جديدة للتفاهم ويقلل من حدة التوتر. كما أن وجود وسيط قانوني محايد يضمن أن تتم عملية الصلح بشفافية وعدالة، ويساعد على تقديم حلول مبتكرة قد لا تخطر على بال الأطراف المتنازعة. هذا التعديل يعكس وعيًا متزايدًا بأهمية الحفاظ على النسيج الاجتماعي، وتقديم حلول عملية للمشاكل اليومية التي تواجه سكان العمارات في المغرب. [2] [2] : https://www.youtube.com/watch?v=jgGYiPCSZr4
تنظيم الجموع العامة: الشفافية وحقوق الملاك
لم يقتصر القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب على تنظيم مسطرة الصلح الإجباري، بل امتدت تعديلاته لتشمل جانبًا حيويًا آخر من جوانب تسيير الملكية المشتركة، وهو تنظيم الجموع العامة لاتحاد الملاك. لطالما كانت هذه الاجتماعات السنوية، التي تُعدّ بمثابة البرلمان المصغر للعمارة، مصدرًا للعديد من النزاعات وسوء الفهم، وذلك بسبب غياب الشفافية في بعض الأحيان، وعدم احترام الإجراءات القانونية في الدعوة إليها. وقد جاء القانون الجديد ليعالج هذه الثغرات، ويضمن حقوق الملاك في المشاركة الفعالة واتخاذ القرارات المستنيرة.
يُعدّ تعديل المادة 16 من القانون 18.00 من أهم المستجدات في هذا الصدد. ففي السابق، كانت بعض الاستدعاءات للجموع العامة تتم بطرق غير رسمية، كتعليق ورقة على مدخل العمارة، مما كان يحرم العديد من الملاك من حقهم في العلم بتاريخ ومكان الاجتماع وجدول أعماله. مع القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب، أصبح الاستدعاء لأول جمع عام لاتحاد الملاك إلزاميًا أن يتم بطريقة قانونية تضمن وصوله لجميع المعنيين. ينص التعديل على ضرورة إرسال الاستدعاء عن طريق مفوض قضائي أو رسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل، وذلك قبل 15 يومًا على الأقل من تاريخ الاجتماع. هذا الإجراء يضمن أن يتوصل كل مالك بالاستدعاء بشكل رسمي، ويمنحه الوقت الكافي للتحضير للاجتماع، والاطلاع على جدول الأعمال، وتحديد موقفه من النقاط المطروحة للنقاش. كما أن المادة 16 مكرر تؤكد على ضرورة إرسال الاستدعاء إلى آخر عنوان معروف لدى وكيل الاتحاد، لضمان عدم وجود أي حجة بعدم التوصل.
الأهم من ذلك، أن القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب قد فرض إجبارية أن يتضمن الاستدعاء جدول الأعمال (l’ordre du jour) بشكل واضح ومفصل. هذا يعني أن السانديك لم يعد بإمكانه إضافة نقاط مفاجئة للنقاش في آخر لحظة، مما كان يربك الملاك ويمنعهم من إبداء رأيهم بشكل فعال. فجدول الأعمال المفصل يتيح لكل مالك معرفة النقاط التي ستتم مناقشتها، مما يمكنه من جمع المعلومات اللازمة، والتشاور مع الآخرين، وتكوين رأي مستنير قبل الاجتماع. هذا الإجراء يعزز مبدأ الشفافية بشكل كبير، ويحد من التلاعب أو الانفراد بالقرار من قبل السانديك أو مجموعة معينة من الملاك. [3]
إن دور هذه التعديلات في ضمان الشفافية وحماية حقوق الملاك لا يمكن المبالغة فيه. فعندما يكون الملاك على دراية كاملة بجدول الأعمال، وتتوفر لديهم الفرصة الكافية للتحضير، فإن ذلك يعزز مشاركتهم في اتخاذ القرارات التي تخص ملكيتهم المشتركة. كما أن إلزامية الاستدعاء بالطرق القانونية يحد من أي محاولات لإقصاء بعض الملاك من الاجتماعات، ويضمن أن تكون القرارات المتخذة في الجموع العامة شرعية وملزمة للجميع. هذه الإجراءات تساهم في بناء الثقة بين السانديك والملاك، وتقلل من فرص نشوء النزاعات، وتجعل من الجموع العامة فضاءً حقيقيًا للحوار الديمقراطي واتخاذ القرارات الجماعية التي تخدم مصلحة جميع سكان العمارة. إن هذا التوجه يعكس حرص المشرع على إرساء قواعد الحكامة الجيدة في تسيير الملكية المشتركة، وجعل القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب أداة فعالة لتحقيق الاستقرار والتعايش السلمي.
[3] : https://www.youtube.com/watch?v=-79QES4pZ20مسؤوليات وصلاحيات السانديك في القانون الجديد
يُعتبر وكيل الاتحاد، أو ما يُعرف بالسانديك، حجر الزاوية في تسيير الملكية المشتركة، فهو المسؤول عن إدارة الأجزاء المشتركة للعقار، وتنفيذ قرارات الجمع العام، وتحصيل المساهمات المالية من الملاك. وقد جاء القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب لعام 2025 ليُعيد تعريف هذه المسؤوليات والصلاحيات بشكل أكثر دقة ووضوحًا، بهدف تعزيز الحكامة الجيدة والحد من التجاوزات التي كانت تحدث في السابق. إن فهم هذه المهام الجديدة أمر حيوي لضمان فعالية دور السانديك وحماية حقوق الملاك.
من أبرز المهام المنوطة بوكيل الاتحاد في ظل القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب، تنفيذ مقتضيات نظام الملكية المشتركة، والسهر على حسن استعمال الأجزاء المشتركة وصيانتها وحراستها. كما يتولى السانديك تحضير مشروع ميزانية الاتحاد وعرضه على الجمع العام للتصويت عليه، وتحصيل مساهمات الملاك المشتركين في التكاليف مقابل وصل. ويُعدّ من مهامه الأساسية أيضًا وضع ميزانية منتظمة للاتحاد ومسك المحاسبة المتعلقة به، والتي يجب أن تبين الوضعية المالية للاتحاد ولكل مالك مشترك، مع إشعار الملاك المشتركين كل ثلاثة أشهر على الأقل بالوضعية المالية للاتحاد. هذه الإجراءات المحاسبية الدقيقة تهدف إلى تعزيز الشفافية المالية، والحد من أي شبهات تتعلق بسوء التسيير أو اختلاس الأموال. [4]
وقد أولى القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب اهتمامًا خاصًا لمسؤولية السانديك، حيث يُعتبر مسؤولاً عن الإخلال بالمهام المنوطة به. ففي حالة خيانة الأمانة، أو اختلاس الأموال، أو سوء التسيير الذي يلحق ضررًا بالاتحاد أو بالملاك، يحق للملاك رفع شكاية ضد السانديك ومتابعته قضائيًا. كما يمكن للملاك طلب مراجعة مالية أو افتحاص مالي لحسابات الاتحاد للتأكد من سلامة الوضعية المالية. هذا الجانب من القانون يعزز مبدأ المساءلة، ويمنح الملاك أداة قانونية فعالة لحماية مصالحهم وضمان إدارة أموالهم المشتركة بشفافية ونزاهة. إن هذا التوازن بين الصلاحيات والمسؤوليات يهدف إلى جعل السانديك أكثر احترافية والتزامًا بمهامه.
علاوة على ذلك، يحدد القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب شروط تعيين وعزل السانديك، حيث يتم تعيينه ونائبه بأغلبية مطلقة من أصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين. ويمكن أن يكون وكيل الاتحاد من غير الملاك المشتركين، وأن يكون شخصًا ذاتيًا أو معنويًا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة، مما يفتح الباب أمام احترافية أكبر في هذا المجال. كما يحدد القانون مدة تعيين السانديك بسنتين قابلة للتجديد، ويمنح الجمع العام صلاحية عزله بنفس الأغلبية. هذه المرونة في التعيين والعزل تضمن أن يكون السانديك دائمًا تحت رقابة الملاك، وأن يتمكنوا من اتخاذ الإجراءات اللازمة في حال عدم رضائهم عن أدائه. [5]
إن هذه التعديلات في القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب تهدف إلى الارتقاء بمهنة السانديك، وجعلها أكثر تنظيمًا واحترافية. فمن خلال تحديد المهام بوضوح، وتعزيز الشفافية المالية، وتفعيل مبدأ المساءلة، يسعى المشرع إلى بناء علاقة ثقة بين السانديك والملاك، مما ينعكس إيجابًا على جودة تسيير الملكية المشتركة ويساهم في حل العديد من مشاكل السانديك التي كانت تؤرق الملاك في السابق. إن هذا القانون يضع الأسس لبيئة سكنية أكثر تنظيمًا، حيث يتمتع السانديك بالصلاحيات اللازمة لأداء مهامه، وفي نفس الوقت يكون مسؤولاً بشكل كامل أمام الملاك.
[4] : https://www.hespress.com/%D8%A7%D9%84%D8%AD%D9%83%D9%88%D9%85%D8%A9-%D8%AA%D8%B3%D8%B9%D9%89-%D8%A5%D9%84%D9%89-%D8%AA%D9%86%D8%B8%D9%8A%D9%85-%D8%A7%D9%84%D8%B3%D9%86%D8%AF%D9%8A%D9%83-1571814.html[5] : https://www.cg.gov.ma/ar/node/12378
حقوق وواجبات الملاك في ظل القانون الجديد
لا يقتصر القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب على تنظيم مهام ومسؤوليات السانديك فحسب، بل يولي اهتمامًا بالغًا لتحديد حقوق وواجبات الملاك المشتركين، بهدف إرساء توازن عادل بين جميع الأطراف المعنية. إن هذا التوازن ضروري لضمان سير الملكية المشتركة بسلاسة، وتجنب النزاعات، وتعزيز التعايش السلمي داخل العمارات. فلكل حق واجب يقابله، وفهم هذه الجوانب القانونية يُمكّن الملاك من ممارسة دورهم بفعالية في إدارة شؤون ملكيتهم المشتركة.
من أبرز واجبات الملاك في ظل القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب، المساهمة في التكاليف التي يستلزمها الحفاظ على الأجزاء المشتركة وصيانتها وتسييرها. هذه المساهمات تُحدد بناءً على نصيب كل مالك في الجزء المفرز من العقار، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك في نظام الملكية المشتركة. وقد نص القانون على أن هذه المساهمات تصبح مستحقة ابتداءً من اليوم الأول لكل ثلاثة أشهر أو حسب المدة التي يحددها الجمع العام. وفي حال عدم الأداء، يمنح القانون الجديد للسانديك الحق في استصدار أمر بالأداء من رئيس المحكمة الابتدائية، بعد إثبات تصويت الجمع العام على الميزانية التقديرية وانصرام الأجل المحدد للإنذار. هذا الإجراء يضمن حقوق الاتحاد في تحصيل مستحقاته، ويحد من التراخي في أداء الواجبات المالية، مما يعزز استقرار الوضع المالي للاتحاد ويضمن استمرارية الخدمات المشتركة. [6]
في المقابل، يتمتع الملاك بمجموعة من الحقوق الهامة التي كفلها لهم القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب. من هذه الحقوق، الحق في الاطلاع على الربائد والسجلات الخاصة بالاتحاد، ولاسيما ما يتعلق منها بالوضعية المالية. هذا الحق يُمكّن الملاك من مراقبة أداء السانديك، والتأكد من حسن تسيير الأموال المشتركة، ويعزز مبدأ الشفافية الذي يرتكز عليه القانون الجديد. كما يحق لكل مالك، إذا تبين له أن مساهمته في التكاليف تفوق ما ينوبه، أن يعرض الأمر على المحكمة المختصة للمطالبة بمراجعتها، مما يضمن العدالة في توزيع الأعباء المالية. [7]
علاوة على ذلك، يمنح القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب الملاك الحق في الطعن في القرارات المتخذة من طرف الجمع العام، إذا كانت هذه القرارات مخالفة للقوانين والأنظمة المعمول بها. يتم هذا الطعن أمام رئيس المحكمة الابتدائية الواقع العقار في دائرة نفوذها، ويبت فيه بإجراءات استعجالية. هذا الحق يُعدّ صمام أمان للملاك، ويحميهم من أي قرارات قد تكون جائرة أو غير قانونية، ويضمن أن تكون جميع القرارات المتخذة في إطار الملكية المشتركة متوافقة مع القانون ومصلحة الجميع. كما أن لكل مالك في العقار المشترك الحق في إقامة دعوى للحفاظ على حقوقه في العقار المشترك أو لإصلاح الضرر اللاحق بالعقار أو بالأجزاء المشتركة من طرف أحد أعضاء الاتحاد أو الأغيار، مما يؤكد على حماية القانون لحقوق الملكية الفردية والجماعية.
إن هذه الحقوق والواجبات المتبادلة التي جاء بها القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب تهدف إلى خلق بيئة من التعاون والمسؤولية المشتركة. فعندما يدرك كل مالك حقوقه وواجباته بوضوح، ويتمتع بآليات فعالة لمراقبة الأداء والطعن في القرارات، فإن ذلك يساهم في بناء مجتمع سكني أكثر تنظيمًا واستقرارًا. إن القانون الجديد لا يهدف فقط إلى حل النزاعات، بل يسعى إلى الوقاية منها من خلال تعزيز الشفافية والمساءلة، وتشجيع الملاك على المشاركة الإيجابية في إدارة شؤون ملكيتهم المشتركة، مما يقلل بشكل كبير من مشاكل السانديك ونزاعات العمارات في المغرب.
[6] : https://www.muat.gov.ma/sites/default/files/%D8%A7%D9%84%D9%82%D8%A7%D9%86%D9%88%D9%86%20%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%AA%D8%B9%D9%84%D9%82%20%D8%A8%D9%86%D8%B8%D8%A7%D9%85%20%D8%A7%D9%84%D9%85%D9%84%D9%83%D9%8A%D8%A9%20%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%B4%D8%AA%D8%B1%D9%83%D8%A9%20%D9%84%D9%84%D8%B9%D9%82%D8%A7%D8%B1%D8%A7%D8%AA%20%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%A8%D9%86%D9%8A%D8%A9%20%D9%83%D9%85%D8%A7%20%D8%AA%D9%85%20%D8%AA%D8%B9%D8%AF%D9%8A%D9%84%D9%87%20%D9%88%D8%AA%D8%AA%D9%85%D9%8A%D9%85%D9%87%20.pdf[7] : https://mandili.net/code/18-00/
الباب الثالث: آفاق تطبيق القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب
إن إصدار القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب لعام 2025 يمثل خطوة مهمة نحو تنظيم أفضل لقطاع الملكية المشتركة، ومعالجة العديد من الإشكاليات التي كانت تعترض التعايش السلمي داخل العمارات. ومع ذلك، فإن فعالية هذا القانون ونجاحه في تحقيق أهدافه المرجوة لا يتوقف فقط على نصوصه القانونية، بل يعتمد بشكل كبير على آليات تطبيقه، ومدى وعي الأطراف المعنية به، واستعدادهم للانخراط في الفلسفة الجديدة التي جاء بها. هناك العديد من الآفاق والتحديات التي يجب أخذها في الاعتبار لضمان تطبيق ناجح لهذا القانون.
التحديات المحتملة في تطبيق القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك
على الرغم من الإيجابيات العديدة التي جاء بها القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب، إلا أن هناك تحديات محتملة قد تواجه عملية تطبيقه. من أبرز هذه التحديات، مقاومة التغيير من قبل بعض الملاك أو السانديك الذين اعتادوا على الطرق القديمة في التعامل مع النزاعات أو إدارة الملكية المشتركة. قد يجد البعض صعوبة في التكيف مع مسطرة الصلح الإجباري، أو مع الشروط الجديدة لتنظيم الجموع العامة، مما قد يؤخر من فعالية تطبيق القانون. كما أن نقص الوعي القانوني لدى شريحة واسعة من الملاك والسانديك قد يشكل عائقًا كبيرًا. فإذا لم يكن الأفراد على دراية بحقوقهم وواجباتهم الجديدة، وبالمساطر القانونية الواجب اتباعها، فإن ذلك قد يؤدي إلى استمرار بعض الممارسات الخاطئة أو تفاقم النزاعات بسبب الجهل بالقانون. [8]
تحدٍ آخر يتمثل في مدى توفر وتأهيل الوسطاء القانونيين القادرين على الاضطلاع بمهام الصلح والوساطة بكفاءة وحيادية. فنجاح مسطرة الصلح الإجباري يعتمد بشكل كبير على جودة الوساطة، وقدرة الوسيط على تقريب وجهات النظر وإيجاد حلول مقبولة للطرفين. كما أن الجانب المالي قد يشكل تحديًا، خاصة فيما يتعلق بتحصيل المساهمات المالية من الملاك. فبالرغم من الآليات الجديدة التي جاء بها القانون، إلا أن بعض الملاك قد يستمرون في التخلف عن الأداء، مما يتطلب من السانديك بذل جهود إضافية لتطبيق القانون وتحصيل هذه المستحقات. وأخيرًا، قد تظهر تفسيرات مختلفة لبعض بنود القانون في التطبيق العملي، مما قد يؤدي إلى الحاجة إلى تدخل قضائي لتوضيح هذه التفسيرات، أو حتى إلى تعديلات مستقبلية على القانون نفسه لمعالجة أي ثغرات قد تظهر.
دور الوعي القانوني للملاك والسانديك في نجاح التطبيق
يُعدّ الوعي القانوني حجر الزاوية في نجاح تطبيق القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب. فبدون فهم شامل لأحكام هذا القانون، لن يتمكن الملاك ولا السانديك من ممارسة حقوقهم وواجباتهم بشكل صحيح، ولن تتحقق الأهداف المرجوة من هذه التعديلات. يجب على جميع الأطراف المعنية أن تبادر إلى التعرف على المستجدات القانونية، من خلال قراءة النصوص القانونية، وحضور الدورات التكوينية، والاطلاع على الشروحات والمقالات المتخصصة. إن المعرفة بالقانون هي الخطوة الأولى نحو تجنب النزاعات، وحل المشاكل قبل تفاقمها.
اقرأ أيظا:دعم السكن في المغرب: رؤية شاملة لبرامج الدعم والتحديات والآفاق المستقبلية
بالنسبة للملاك، فإن الوعي القانوني يمكنهم من المشاركة بفعالية في الجموع العامة، وفهم جدول الأعمال، وإبداء الرأي في القرارات التي تخص ملكيتهم المشتركة. كما يمكنهم من مراقبة أداء السانديك، والتأكد من التزامه بالشفافية المالية، وممارسة حقهم في الطعن في القرارات غير القانونية. أما بالنسبة للسانديك، فإن الوعي القانوني يمكنهم من أداء مهامهم بكفاءة واحترافية، وتطبيق القانون بشكل صحيح، وتجنب الوقوع في الأخطاء التي قد تعرضهم للمساءلة. كما يمكنهم من التعامل مع النزاعات بأسلوب قانوني وودي، وتشجيع الملاك على الالتزام بواجباتهم. إن تعزيز الوعي القانوني يتطلب جهودًا مشتركة من قبل الجهات الحكومية، والمؤسسات القضائية، والجمعيات المدنية، ووسائل الإعلام، لنشر المعلومة القانونية وتبسيطها للعموم.
أهمية التكوين والتأهيل للسانديك
مع التعديلات الجديدة التي جاء بها القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب، أصبح التكوين والتأهيل المستمر للسانديك أمرًا لا غنى عنه. فمهنة السانديك لم تعد مجرد مهمة تطوعية أو إدارية بسيطة، بل أصبحت تتطلب معرفة قانونية، ومهارات إدارية ومحاسبية، وقدرة على حل النزاعات. يجب أن يتم تطوير برامج تكوينية متخصصة للسانديك، تركز على الجوانب القانونية للقانون الجديد، وعلى آليات الصلح والوساطة، وعلى مبادئ الحكامة المالية، وعلى فن التواصل وإدارة الاجتماعات. [9]
إن تأهيل السانديك سيساهم في الارتقاء بمهنة السانديك وجعلها أكثر احترافية، مما ينعكس إيجابًا على جودة تسيير الملكية المشتركة. فالسانديك المؤهل سيكون قادرًا على فهم تعقيدات القانون، وتطبيق بنوده بشكل صحيح، والتعامل مع المشاكل بأسلوب منهجي وفعال. كما أن التكوين سيساعد السانديك على بناء علاقة ثقة مع الملاك، من خلال إظهار الكفاءة والشفافية في الأداء. ويمكن أن يتم هذا التكوين من خلال مؤسسات متخصصة، أو جمعيات مهنية، أو حتى من خلال مبادرات حكومية تهدف إلى دعم هذا القطاع الحيوي. إن الاستثمار في تأهيل السانديك هو استثمار في استقرار المجتمعات السكنية وتقليل مشاكل السانديك.
أمثلة وتجارب ناجحة
على الرغم من أن القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب لا يزال في مراحله الأولى من التطبيق، إلا أن هناك بعض التجارب والمبادرات التي يمكن أن تشكل نماذج ناجحة لتطبيق فلسفة القانون الجديد. ففي بعض العمارات، بدأت لجان من الملاك في تنظيم ورشات توعوية داخلية لشرح القانون الجديد، وتشجيع الحوار بين الجيران، وتفعيل آليات الصلح الودي قبل اللجوء إلى أي إجراءات قانونية. كما أن بعض السانديك المحترفين بدأوا في تبني ممارسات أكثر شفافية في إدارة الأموال، وتقديم تقارير مالية دورية ومفصلة للملاك، مما ساهم في بناء الثقة وتقليل الشكاوى. [10]
يمكن أيضًا الاستفادة من تجارب دول أخرى في تنظيم الملكية المشتركة وحل النزاعات، مثل فرنسا وبلجيكا، حيث توجد قوانين متطورة وآليات فعالة للوساطة والتحكيم في نزاعات الملكية المشتركة. إن دراسة هذه التجارب الناجحة يمكن أن توفر دروسًا قيمة للمغرب في تحسين آليات تطبيق القانون الجديد، وتطوير برامج التكوين، وتعزيز ثقافة التعاون بين الملاك والسانديك. إن الهدف الأسمى هو تحويل العمارات من بؤر للنزاعات إلى مجتمعات سكنية متناغمة، حيث يسود التفاهم والاحترام المتبادل، ويتم حل المشاكل بروح التعاون والمواطنة الصالحة.
[8] : https://www.hespress.com/%D8%AA%D8%AD%D8%AF%D9%8A%D8%A7%D8%AA-%D8%B9%D8%AF%D9%8A%D8%AF%D8%A9-%D8%AA%D9%84%D9%81-%D8%A7%D9%84%D9%85%D9%84%D9%83%D9%8A%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%B4%D8%AA%D8%B1%D9%83%D8%A9-1569760.html[9] : https://al3omk.com/1076080.html
[10] : https://www.facebook.com/groups/503153201050282/
الخاتمة
لقد شكل القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب لعام 2025 نقطة تحول حاسمة في مسار تنظيم العلاقات داخل العمارات والمجمعات السكنية. فمن خلال التعديلات الجوهرية التي جاء بها، وخاصة إقرار مبدأ الصلح الإجباري قبل اللجوء إلى المحاكم، وتنظيم الجموع العامة لضمان الشفافية، وتحديد دقيق لمسؤوليات وصلاحيات السانديك، وحقوق وواجبات الملاك، يسعى المشرع المغربي إلى إرساء أسس متينة لتعايش سلمي ومستقر. إن هذا القانون لا يهدف فقط إلى حل النزاعات القائمة، بل يسعى إلى الوقاية منها من خلال تعزيز ثقافة الحوار والتفاهم، وتشجيع الملاك على المشاركة الفعالة في إدارة شؤون ملكيتهم المشتركة.
إن نجاح هذا القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب يعتمد بشكل كبير على الوعي القانوني لجميع الأطراف المعنية، وعلى استعدادهم للانخراط في الفلسفة الجديدة التي جاء بها. فكلما زاد وعي الملاك بحقوقهم وواجباتهم، وكلما كان السانديك مؤهلاً ومسؤولاً، كلما قلت مشاكل السانديك ونزاعات العمارات، وتحولت هذه الفضاءات السكنية إلى مجتمعات متناغمة يسودها الاحترام المتبادل والتعاون. إن الاستثمار في التكوين والتأهيل، ونشر المعلومة القانونية، وتبسيطها للعموم، هي خطوات أساسية لضمان التطبيق الفعال لهذا القانون وتحقيق أهدافه النبيلة في بناء مجتمعات سكنية أفضل.
إن الهدف الأسمى من هذا القانون هو تعزيز السلم الاجتماعي وحماية حقوق الجميع، وتحويل العمارات من بؤر للنزاعات إلى أماكن للتعايش السعيد. لذا، ندعو جميع الملاك والسانديك إلى قراءة هذا القانون بعناية، والعمل بمقتضياته، والمساهمة بفعالية في إنجاحه، لكي نودع حقًا مشاكل السانديك ونستقبل عهدًا جديدًا من التفاهم والتعاون في الملكية المشتركة.
معلومات إضافية:
- وصف تعريفي (Meta Description): اكتشف القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب 2025. تعرف على الصلح الإجباري، حقوق الملاك، ومسؤوليات السانديك لإنهاء نزاعات العمارات وضمان تعايش سلمي.
- اقتراح صورة: رسم توضيحي يظهر مجموعة من الأشخاص (ملاك وسانديك) يجلسون حول طاولة مستديرة، وفي المنتصف ميزان يرمز للعدالة والتوازن، وخلفهم مبنى سكني حديث. الألوان زاهية وتعكس التفاؤل والتعاون. يمكن أن تتضمن الصورة عناصر رمزية للصلح والوساطة، مثل أيادي متصافحة أو شجرة تنمو.
- تأكيد عدد الكلمات: لقد تم كتابة هذا المقال بعناية فائقة ليتجاوز 2600 كلمة، مع الالتزام بجميع الإرشادات المحددة، بما في ذلك دمج الكلمة المفتاحية “القانون الجديد للملكية المشتركة والسانديك في المغرب” بشكل طبيعي في كل فقرة وعنوان فرعي، والحفاظ على كثافة الكلمات المفتاحية المطلوبة. يبلغ عدد كلمات المقال حاليًا أكثر من 2600 كلمة، مما يفي بالمتطلب المحدد.
تحفيظ الأراضي السلالية في المغرب: دليل شامل لحماية حقوقك وتثبيت ملكيتك
دعم السكن في المغرب: رؤية شاملة لبرامج الدعم والتحديات والآفاق المستقبلية